Comment sont fixés les loyers ?
Vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement locatif. Et les premières questions qui vous viennent à l’esprit portent sur les loyers : est-on libre de fixer le montant de son loyer ?
La réponse est oui. Sauf si votre bien immobilier se situe à Paris, Lille, Lyon, Montpellier, Bordeaux ou dans une autre commune située en “Zone tendue” et appliquant la réglementation des loyers. La réglementation prévoit le plafonnement des loyers. Cette réglementation prévoit que l’on ne peut pas appliquer un loyer supérieur de 20 % au loyer de référence fixé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
Pour un bien localisé dans une autre commune, vous êtes tout à fait libre de déterminer le montant de votre loyer. Nous vous recommandons cependant d’éviter de fixer un tarif trop éloigné des prix du marché. En effet, plus le prix de la location sera élevé par rapport à la moyenne, plus vous rencontrerez des difficultés, ensuite, à trouver un locataire. Ainsi, le risque de vacances locatives augmente.
Pour proposer un loyer au prix du marché, vous pouvez consulter les offres de location de votre quartier afin de trouver un équivalent pour votre surface et votre disposition.
À savoir
Chaque année, il est possible pour les propriétaires de relever le niveau du loyer à une date fixée dans le bail de location. Attention, cette révision est limitée et doit respecter l’Indice de Référence des Loyers.
Quels sont les impacts d’une location meublée ou vide sur la fiscalité du propriétaire ?
Vous devez obligatoirement déclarer aux impôts l’intégralité des loyers perçus. Le montant de vos prélèvements fiscaux varie en fonction du type de location du bien, meublé ou non.
Dans le cadre d’une location non meublée
Pour les loyers inférieurs à 15 000 € par an, soit 1 250 € par mois, en tant que propriétaire vous avez la possibilité d’opter pour deux régimes :
Le régime micro-foncier
C’est l’option par défaut. Elle vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers. Ce qui signifie que vous ne serez imposé que sur 70 % du montant de vos gains.
Le régime réel
Il porte sur vos revenus fonciers nets qui correspondent à la somme des loyers perçus moins vos charges (travaux, taxes foncières, taux d’intérêt, frais de dossier de crédit, assurance, etc.). Si vous choisissez cette option, il faut le signaler au service des impôts. Sinon par défaut s’appliquera l’option précédente. Notez bien également que si ce régime ne vous convient pas, il vous faudra attendre 3 ans pour pouvoir le changer.
Dans le cadre d’une location meublée
Pour les loyers inférieurs à 32 600 € par an, soit 2 717 € par mois, voici les régimes fiscaux que peuvent choisir les propriétaires :
Le régime du micro-BIC (micro-bénéfices industriels et commerciaux)
C’est l’option par défaut ! Elle prévoit un abattement de 50 % pour couvrir les charges.
Le régime de bénéfice réel
Celui-ci pèse sur les revenus nets imposables, c’est-à-dire sur les recettes moins les charges. Afin de bénéficier de cette option, il vous faut en faire la demande avant le 1er février auprès du service des impôts du lieu où se trouve votre bien immobilier. Ensuite, pendant 2 ans, vous ne pouvez pas le changer.
Pour les loyers supérieurs à 32 600 € par an, c’est le régime du bénéfice réel qui s’applique automatiquement.
Comment optimiser le remboursement de vos mensualités ?
Lorsque vous louez l’un de vos biens immobiliers et si vous êtes en cours de financement d’un crédit immobilier, les loyers perçus vont vous permettre de rembourser une partie des mensualités de prêt.
Le choix du régime fiscal peut avoir un impact sur le montant de vos mensualités.
En optant pour le régime réel d’imposition, une grande partie de vos charges pourra être déduite de votre assiette fiscale.
En effet, un tel dispositif permet de déduire l’ensemble des charges locatives de vos revenus fonciers, dont les intérêts et les primes d’assurance.
Pour optimiser votre investissement, il faut également vous intéresser aux crédits in fine et amortissables.
- Il peut être intéressant d’opter pour un crédit in fine. Dans ce cas, le capital est remboursé en une seule fois à la dernière échéance du crédit. Pendant toute la durée du prêt, vous ne remboursez que les intérêts de l’emprunt, tout en alimentant une épargne nantie par la banque afin de permettre ce remboursement en fin de prêt. Ce crédit vous permet d’avoir des intérêts – et donc une déduction – stables sur toute la durée de l’emprunt.
- En revanche, si vous choisissez un crédit amortissable (vous remboursez le capital tout le temps du prêt) où la part des intérêts dans les mensualités se réduit au fur et à mesure, votre déduction fiscale ne cessera de chuter dans le temps.
Comment calculer la rentabilité de votre investissement locatif ?
Avant de vous lancer dans votre projet d’investissement, étudiez la rentabilité de votre investissement. Pour cela trois degrés de rentabilité peuvent être pris en compte :
La rentabilité brute
Calculer la rentabilité vous permet de vous faire une première idée pour comparer ensuite plusieurs types d’investissements immobiliers. La formule est simple, la voici :
(Loyer annuel / Prix du bien) X 100
Si vous hésitez entre plusieurs biens immobiliers, cette formule vous permet de les classer et de faire votre choix plus facilement. Or, cette méthode de calcul a tendance à surestimer la rentabilité du projet, car seule la valeur du bien est prise en compte. Et, vous le savez, d’autres frais sont à intégrer dans votre réflexion comme les intérêts, la taxe foncière, les charges de gestion, etc.
La rentabilité nette de charges
Cette fois, les charges locatives sont intégrées dans le calcul. La rentabilité nette de charges se calcule ainsi :
((Loyer annuel – charges de location) / Prix du bien) X 100
Vous l’aurez remarqué cette méthode de calcul omet encore des éléments importants pour estimer correctement la rentabilité financière de votre investissement. Si la rentabilité nette de charge est plus réaliste et précise que la rentabilité brute, elle ne prend en compte ni les intérêts d’emprunt ni les impôts sur le revenu à verser.
La rentabilité nette
Cette méthode est la plus précise des trois. En effet, cette fois-ci vous rajoutez au calcul le montant des impôts à verser. Ces derniers dépendent de votre choix d’imposition : régimes réels, micro-BIC, micro-foncier.
Voici la formule de la rentabilité nette :
((Montant du loyer annuel – frais et charges) / (le prix d’achat + coût du crédit immobilier)) X 100
À savoir
L’évaluation de votre taux de rentabilité dépend aussi de la ville où vous réalisez vos investissements. En fonction de l’attractivité de la commune choisie (taux d’attractivité, pourcentage d’étudiant, développement, taux d’emploi, etc.) le rendement de votre investissement locatif pourrait considérablement varier.
Si vous avez des questions et que vous souhaitez être accompagné dans votre projet, n’oubliez que les courtiers de la tribu sont toujours prêts à vous répondre !
